Im�veis: oligops�nio que se transforma em oligop�lio

S�o in�meros os lan�amentos imobili�rios. H� ofertas para todos os bolsos. De um lado o governo federal oferece subs�dios � popula��o de baixa renda para aquisi��o de moradia, como � o caso do programa �Minha casa, Minha vida�, de outro foi ampliada a oferta de cr�dito para aquisi��o de im�veis. Tamb�m existem aqueles que n�o dependem do cr�dito banc�rio, basta um parcelamento da construtora ou at� um desconto atraente para pagamento � vista que compram o que � lan�ado.

Podemos assim separar a an�lise do comportamento do mercado imobili�rio em dois mundos: im�vel para quem quer efetivamente ter sua casa pr�pria, e neste mundo tanto faz aqueles que s�o de baixa ou elevada renda, e o mundo dos investidores. Observem que a jun��o destes dois mundos � que define a procura por im�veis. Para aquisi��o da casa pr�pria, as fam�lias demandam os im�veis dispon�veis, se programam, utilizam cr�dito, fundo de garantia, enfim, estabelecem esta aquisi��o como priorit�ria e movimento o mercado imobili�rio.

J� no �mbito dos investidores a din�mica � outra. Primeiramente acompanham o comportamento do mercado. S�o seletivos. Est�o de olho nos lan�amentos, nas oportunidades, querem projetar muito mais a valoriza��o do im�vel do que alguma renda para aluguel. N�o que o aluguel n�o seja importante, mas sabem que � dif�cil precificar este valor pelo valor futuro, ou seja, o pre�o final do im�vel. Gostam muito de lan�amentos de terrenos em condom�nios fechados. Tamb�m apreciam lan�amentos de apartamentos na planta. Analisam sempre na �tica acima descrita: quando render� seu dinheiro ao longo do tempo.

Mas quem s�o estes investidores? H� v�rios tipos. Profissionais que atuam no mercado e possuem renda vari�vel, mas elevada. Recebem por uma presta��o de servi�os um bolo de recursos que permite represar importante quantia. H� os chamados emergentes. Possuem empreendimentos que est�o �bombando� e conseguem retirar valores expressivos a t�tulo de pr�-labore. Alguns nem fazem esta separa��o, colocando os investimentos no fluxo de caixa da empresa e pagam os valores investidos sem sentir no bolso. H� empres�rios. H� os investidores profissionais. Compraram um terreno, edificaram, venderem com elevada lucratividade (para os que querem a casa pr�pria) e est�o pedalando, isto �, compram novos terrenos. Fazem novas constru��es e fazem a roda girar.

Seja qual for o perfil destes investidores, o setor � que s�o oligopsonistas, ou seja, s�o poucos compradores, que ao longo do tempo se transformam em oligopolistas, isto �, poucos vendedores. Acabam inflando o mercado imobili�rio, pois n�o desejam que os pre�os caiam, e possuem recursos suficientes para suportarem momentos de baixa de demanda. Talvez um ou outro investidor tenha que se render, e vender com menor lucro, mas s�o casos isolados que n�o conseguem abalar o mercado. Quando efetuamos a an�lise deste mercado fica sempre aquela pergunta: afinal, por que os pre�os dos im�veis n�o caem? N�o caem porque h� demanda e porque na outra ponta h� insufici�ncia de oferta. Evidentemente que n�o � um modelo que se sustente, mas j� mais de tr�s anos esperando a queda significa dos pre�os dos im�veis, sem movimento nesta dire��o.

Quando se constata que alguns lan�amentos imobili�rios s�o vendidos na planta, em alguns casos, em um �nico dia, � poss�vel afirmar que este modelo ter� sobrevida, e por muito tempo. Efetivamente, oligopsonistas est�o se transformando em oligop�lios, at� mesmo sem perceberem este movimento.

O autor, Reinaldo Cafeo, � economista, diretor regional do Corecon e articulista do JC