Estatuto das Cidades moderniza as regras

Na segunda quinzena de outubro, entra em vigor o Estatuto das Cidades, um conjunto de normas que pretende acabar com a especulação imobiliária. Embora moderno, ele tem semelhanças com o arcaico instituto da enfiteuse

O Diário Oficial da União do último dia 10 trouxe em suas páginas a Lei 10.257 - denominada Estatuto das Cidades -, criada para regulamentar a Constituição e estabelecer diretrizes gerais da política urbana. Entre os objetivos das novas regras está o combate à especulação imobiliária, praxe muito comum em Bauru e responsável pelo crescimento desordenado da cidade nas áreas periféricas. Enquanto os vazios urbanos aguardam - por vezes até gananciosamente - grandes valorizações, áreas distantes e desprovidas de mínima infra-estrutura surgem como única opção de moradia.

Em épocas remotas e mesmo no início do século passado, as áreas desabitadas eram muitas e, por isso, acabavam cedidas a terceiros mediante pagamento de taxas anuais. A prática, prevista até hoje na legislação brasileira, é denominada enfiteuse, mas seus moldes são considerados arcaicos e injustificáveis para os dias atuais. “A enfiteuse era cabível porque os grandes proprietários de terra não tinham condições de cuidar, construir ou plantar em tudo. Então, eles conferiam o pleno gozo do imóvel a terceiros, mediante o pagamento de um foro anual, que podia ser em numerário ou frutos. Com isso, eles conseguiam garantir a posse da propriedade. Isso não existe e nem faz mais sentido nos dias de hoje, porque se eu tenho algum terreno não edificado, é mais fácil pagar imposto até resolver utilizá-lo ou vendê-lo”, expôs Lydia Neves Bastos Telles Nunes, professora de Direito Civil na Instituição Toledo de Ensino (ITE).

Foi justamente para regular a manutenção de glebas ociosas que o Governo Federal criou o Estatuto das Cidades, um conjunto de regras mais rígido e moderno, mas que, em alguns pontos, se assemelha à obsoleta e desprestigiada enfiteuse.

No capítulo que trata dos instrumentos da política urbana, o estatuto dispõe sobre o direito de superfície, o qual, na opinião de Lydia Telles Nunes, é uma versão mais aprimorada e adequada da enfiteuse.

O estatuto prevê, por exemplo, que o proprietário urbano poderá conceder a terceiro, por tempo determinado ou não, o direito de superfície de seu terreno, mediante escritura pública devidamente registrada. Tal direito abrange a possibilidade de utilização do solo, subsolo ou espaço aéreo relativo ao lote, podendo ser onerosa ou gratuita. O superficiário responderá integralmente pelos encargos e tributos sobre a área objeto de concessão, arcando, ainda, com a parcela proporcional de ocupação efetiva. Da mesma forma que a enfiteuse, o direito de superfície também poderá ser transferidos aos herdeiros ou a outros, desde que obedecidos os termos contratuais. No caso de venda, também da mesma forma que a enfiteuse, o superficiário terá que dar preferência de oferta ao proprietário legítimo.

O estatuto ainda prevê a criação de leis municipais específicas para determinar o parcelamento, edificação ou utilização compulsórios do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado. Tudo isso para evitar a prática da especulação. Em Bauru, o Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano já vem discutindo regras para um projeto de lei que visa a instituição do imposto progressivo e outras medidas que desestimulem a manutenção de glebas ociosas dentro da área urbana.